2020-09-18

所有者にはニーズをつくり出せ（空き家社会活動家向け）

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空き家社会活動家のための「オンラインサロン空き家ラボ」
http://akiyalabo.net
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おはようございます。私は福井県美浜町で建設業を経営していたり、空き家マッチングNPOを運営していたり、最近では「空き家問題は所有者の早期決断で解決する」をテーマにオンラインサロン空き家ラボを運営しております、北山でございます。よろしくお願いします。

今日は「所有者にはニーズをつくり出せ」というテーマで空き家社会活動家向けにお話しをさせていただきます。これは昨日あった出来事からお話ししよう思っています。我々のテーマとして所有者の方に早期決断をしてくださいということをいろんな形で進めています。

情報として持っていても決断しないということに対してのデメリットであったり、逆に早く決めることのメリットであったりを伝えているのですが、それは一方的に「こうしたほうがいいですよ」ということだけに留まっており、なかなか所有者の方はその情報だけでは決断をするかというとパンチが弱いなということを常々思っていました。

昨日ある所有者の方に連絡をしました。それはなんの連絡かというと、所有者の持っている空き家を貸してほしいという方が実際に出てきました。というのも、その情報はぜんぜん流通もしていないので誰も知らないのですが、あるきっかけで地区の空き家を探していると。

その地区には確か持っていたよねという話になり、私の方から「実はそういうニーズがあるのです、貸してほしいのです」ということを少しダメもとで聞いてみました。そうすると意外な言葉が出てきまして、その所有者の方もまだ決断はされておらず「どうしようかな、意識的には決断しないとダメですよね」という話があったのですが、そこから半年ぐらい経ってまだ決めかねるというところがありました。

その貸してほしい人がいるということで、決断の一歩前へ進みました。きっかけとしては非常に大きいと思いました。ただただ早く決断してくださいよりも、もう既にそこにニーズがあり貸してほしいとか売ってほしいという人がいるということは、所有者の方にとっては非常に大きな情報だと感じました。

つまり我々空き家社会活動家としては情報提供だけではなく、片一方のほうで借りたい、買いたいというニーズも掘り起こしていく必要があるということに気づきました。それは今まで空き家マッチングツアーなどのきっかけももちろんつくっていましたが、もっと身近なところでダイレクトに電話しながら「貸してほしいという人がいるのですが」というようなコミュニケーションも取るべきだなと思っています。

最近では空き家マッチングツアーもコロナの影響で定期的に開催というのは難しくなってきたからこそ、ニーズの掘り起こしは改めてやっていかないといけないなと。それを前に進めるスキルも当然必要だなというふうに思っていました。詳しくはオンラインサロン空き家ラボのほうで書こうと思っていますので、ぜひそちらも覗いていただければなと思います。それでは今日はこのへんで。また明日お会いしましょう。ありがとうございました。

2020-09-18

空き家の定義　先送りは放置の前ぶれ

めっきり夏が終わったという感じでちょっと寒くなってきたというような季節柄ですが皆さんいかがでしょうか。風邪をひかずに過ごしていただければなというふうにおもいます。今日は「空き家の定義　先送りは放置の前ぶれ」というテーマでお話しをさせていただきます。

このテーマも2016年から始めています、メールマガジン「空き家のコト」からの抜粋です。当時、空き家調査も本格的に始まって1年ぐらい経ってデータがどんどん更新されていく状況のときのニュースからテーマを拾い上げました。

その時のニュースが空き家調査の見直し、空き家の定義をもう少し明確にしましょうというもので、空き家の数が減ったというニュースに対してすごく疑問を感じました。疑問を感じたというか、お役所さんの基本には必ず定義というものがあり、ルールというものがあって、そのルールに厳格にいろんなことをやっていく側面があるのでそれはしょうがないなというところが見えてきました。

何が言いたいかというと、空き家というのは１年に1回管理をしている状態であれば空き家ではないという定義を一応されているようなので、空き家調査をしたというところから1年に1回管理をしていますという物件は空き家から除外するという話でした。

これは本質的にいかがなものかなというところで、1年に1回ならだいたいしているという方は多いと思います。1年に1回見に行かない、管理しないという物件はどんどん老朽化が進んでいるというイメージがつきますよね。

そこはそのイメージと全く一緒で、もう1年以上放置してあるということはダメな部類に入ってきますので、そもそもその空き家の定義自体が、もう放置していますよというような名言であり、そのような物件で使える空き家を早い段階で流通に出そうと思ったら、空き家の定義というところで既にアウトのイメージはきっとつけてくださると思いますので、そういう意味では国、行政からの空き家の定義では遅すぎるという話です。

ですので、流通に流すのであれば空き家ではない空き家予備軍と呼ばれる部分も視野に入れていかないといけないなとこの時に感じた思いです。今現在はどうかというと、空き家＋空き家予備軍というくくりで空き家の事を全体で見ていかないとなかなか難しいかなというふうに思った次第です。少し長くなりましたが今日はこのへんで、ありがとうございました。

2020-09-16

空き家問題は単体では解決しにくい（空き家社会活動家、行政職員向け）

今日は「空き家問題は単体では解決しにくい」というテーマで空き家社会活動家、行政職員の方向けにお話しをさせていただきます。我々ふるさぽとして空き家の講演会などでお話しするときに、大きなテーマとしてうまくいく方法といいますか、空き家問題解決への道へスムーズに移行するためには、民間の団体と行政それぞれの協業で行うことが非常に大切だと提言をさせていただいています。

これは経験上でお話しするところですので一概には言えないですが、それに関して我々当初は活動の出発というところでいくと、行政との絡みはほとんどなく単体で自分たちができることをやろうと仲間内で集まり、そこで発展していた団体ですのでいわゆる行政との連携で始めるというスタンスではなかったのです。

やり始めたのはいいのですが、そこでの限界はすぐにやってきまして例えば行政の１番のポイントである告知・PR・周知というところでいくと、我々NPO自信で情報発信をしてもなかなか住民の方に伝わりにくい。伝わっても、ふるさぽNPOとは一体なんなのか。

NPO自体の文化がまだまだ成熟していない状態での中で、なにか取り組みがありますということになると行政なのか民間の好きな人がやっているのか、ボランティアなのかよくわからない状態が続きましたのでなかなか我々の取り組み自体が理解されにくい。

理解されにくいということは我々のテーマであります所有者の早期決断。もう空き家になったらすぐ方向性を決めるというところに行きつかなくなってしましましたので、行政の皆さんとタッグを組みながらやっていこうと空き家ツアーの告知を行っていきました。

そうすると我々が一言いうよりも断然信頼性も高くなりますし、広く活動を知っていただくという話にもなっていきました。併せて真逆の話でいくと、行政のできないところもあると思うのです。

この話はオンラインサロンのほうで詳しくお話ししていますのでここではさらっとしかお話ししませんが、行政は行政なりの得意分野、民間は民間の得意分野。民間の得意分野としては広く住民の方と接する、コミュニケーションを密にとれるところがあります。

行政の皆さんでいうと公平性や平等性がありますのでなかなか踏み込めないところも、本音でどんどん踏み込んでいけるところが民間の得意技ではあるかなと思っていましたので、この両方をかけ合わせていけば問題解決に近づいていくと。

逆をいえば単体では解決しにくいというお話しです。先ほども言いましたが、オンラインサロン空き家ラボのほうで詳しくお話ししていますので、ぜひこちらの方も覗いていただければなというふうに思っています。それでは今日はこのへんで。ありがとうございました。

2020-09-16

空き家マッチングツアーはつながりをつくる（空き家社会活動家に向けて）

今日は「空き家マッチングツアーはつながりをつくる」というテーマで空き家社会活動家の方向けにお話しをさせていただきます。これも実は2016年から始めていますメールマガジン「空き家のコト」からの抜粋です。この記事もメールマガジンで書いてかなり時間は経っていますが、その当時の思いも入っていますし数年経って振り返ってみてというお話しになります。

振り返ってみると、空き家マッチングツアーは我々NPOふるさぽのメインの事業になっています。最近はコロナの影響で開催ができなくなってしまっていますが、このツアーも16回開催し年に3回行っています。

毎回このテーマでもお話ししていますが、空き家の物件を探し出すのが大変でツアーを開催するのに5軒～7軒ぐらいは候補をあげます。できるだけ毎回新しい物件の方がいいなと思っていますが、残念ながらなかなか流通に出してくださらない、出てこないということが現実の課題としてあるので毎回毎回この物件探しに苦労しているというのが現状です。

この現状が早期決断へという話になってくるのですが、一方でないならないなりにいろいろ伝手を辿り、具体的に言えば空き家の掘り起こしを足で稼ぎながら、地域の皆さんにお話しを聞きながら活動しています。コミュニケーションをとることによって意外な繋がりが生まれるということもあります。

地域の方とこんなきっかけがないとお話しすることもないので、そこから「実はうちの近所に空き家があって」という直接的な話もあれば、「実はこんな事業をやってみたい」というような世間話の延長上で、自分の夢を語ってくれたりしゆくゆくはそれが町の活動につながったりします。

それは具体的に言えば自分のやりたいことの1つとして、高齢者の介護の拠点になるようなことはできないか、もっといえば自分たちが遊べる場所がないだろうか、やりたいことを聞き出すというかお話しの中に出てくるというところで、我々もそのストックはヒヤリングとして持っており、あの時あの人はこんなことを言っていたなとつながりを生むことがあります。

空き家マッチングツアーをするイコールつながりを生むというような経験をしていますので、今後もコミュニケーションの取り方を図っていきたいなというふうに思っています。それでは今日はこのへんで終了させていただきます。ありがとうございました。

2020-09-14

空き家の相談と流通について（空き家社会活動家向け）

今日は「空き家の相談と流通について」というテーマで空き家社会活動家の方向けにお話しをさせていただきます。これも実は2016年から始めていますメールマガジン「空き家のコト」からの抜粋です。そもそも空き家の相談はたくさんありますが、その中でも多いのは空き家所有者の方から今空き家になったものではなくて、年月が経ちどちらかというと解体を余儀なくされたお家をどうしようかという相談が多くありました。

そういう方向けに問答集ではないですがこういうパターンがきたらこういうお話しをしようというような位置づけで考えており、そういう方がきっと相談者として多いのだなと想定はしていましたがこのメールマガジンを書いた頃に、ある方がいらっしゃいました。

かなり珍しい方で、お父さんが亡くなって相続を受けた物件の相談。もう自分たちは使わないのでどうしたらいいですかという相談だったのですが、これはお父さんが亡くなりお葬式が終わった翌日、亡くなって一週間までに相談に来られたという話がありました。

こんなことを想像していなかったので我々も非常に対応に困ったのですが、結局のところよくよく話を聞いてみると別荘があり、そこでお父さん自身が趣味の活動をしていたんですが、息子さんたちもそれぞれ家を持っているので、処分に困っており当初からどうしようかと話をしていて、亡くなったらすぐ相談しに行こうと決めていたそうです。

またご家族の方それぞれが近くにおらず、このお葬式でしか家族が集まることができないということでこのタイミングになったそうです。このお話しを聞いたら今回のケースはあまり稀ではないなという感じがしました。これから先そういうパターンが増えるのではないかな、家族が近くにいない遠方にいるということでなかなか集まったり頻繁にお会いしたりすることができないタイミングなのかなと思ったので空き家の相談と流通についてはタイミングが大事だなと改めて感じました。

こういう相談内容や流通の流れはオンラインサロン空き家ラボの方でも詳しくお話しをしていますので、ぜひそちらの方も覗いていただければなというふうに思っています。また、オンラインサロン空き家ラボではメンバー同士の交流もどんどん深まっていますので、そのへんもまた楽しみにしていただけたらなと思います。それでは今日はこれで終わります。ありがとうございました。

2020-09-14

空き家の値段について（所有者向け）

今日は「空き家の値段について」というテーマで所有者の方向けにお話しをさせていただきます。これも実は2016年から始めていますメールマガジン「空き家のコト」からの抜粋です。これも数年前、活動の中から見えてきたお話しです。

空き家の行く末の決断がもう売るというふうになると、いくらで買ってくれるのだろうという話を聞きます。ただこれは指標があまりないので、所有者の方が1番身近に感じられる固定資産税の評価額を目安にお話しされるのですが、これはあくまでも固定資産税を計算するための町の指標ですのでこれがイコール売れる値段ではないということが認識されていません。

且つそれを基準にしてもいいのですが購入する人が買うかというと非常に難しい問題で需要と供給のバランスで欲しい人がたくさんいればもちろんその値段よりも高く売れるでしょうし、逆もありきで欲しい人がいない場合は値段というよりもそもそも売れないという事実の整理があまりできていない方が多くいらっしゃいます。

当時メルマガでこの話を出したのはそこにあり、その時期にその整理ができていない方がけっこういらっしゃいました。固定資産税の値段で売れるのでしょというお話しをよくいただきました。都度都度欲しい人がいらっしゃればその値段で売れますとお伝えしますが、なかなかこれもイメージできないところが多くて、最近ではこの値段では売れませんよとはっきりお伝えします。

ここ10年ぐらい経験した中で固定資産税の値段よりも大幅に高く売れるということはないのできちんとお伝えしています。それでもやっぱり理解できない方がいらっしゃいますので、そういう人向けにおねだんシュミレーションソフトを開発しました。iPad上で固定資産税の評価額を入れていただくと近隣の売れている情報も国交省で発表されていますので、そのへんと加味しながら実際に欲しい人がいらっしゃったらこの値段で売れるのではないかという指標を出すソフトを作りました。

それを活用しながらひとつひとつ整理していくというところで我々は動いています。アイテムを作らないといけないという状況になった裏側にはこういう事情があってなかなか所有者の方に理解していただけなかったというのがきっかけでした。ですので一概にこの空き家のお値段というのは需要と供給のバランスでいろいろ変わりますということを今回所有者の方に理解いただければなと思っています。

こんな話もオンラインサロン空き家ラボのほうで詳しくお話ししていますので、興味のある方はぜひ覗いてみてください。それでは今日はこのへんで、ありがとうございました。

2020-09-14

空き家をタダであげるのはタダではない(所有者向け)

今日は「空き家をタダであげるのはタダではない」というテーマで所有者の方向けにお話しをさせていただきます。このテーマも2016年から始めていますメールマガジン「空き家のコト」からの抜粋です。

空き家マッチングの活動をたくさんしており経験も数も多く期間も長いのですが、その中でよくある相談は空き家を手放したいがなかなか手放すことが難しい、というのが個人的な事情だったらいいのですが、間接的に売りたいが買ってくれる人がいないという現状もよく目にしていまして、そうなるとタダでもいいからあげたい、最近ではネットニュースで100円均一で売ります。

100万円という話もありますが、中には100万円か100円かみたいなそのようなニュースもでていますがそれに近くて、売るにも売れなくてタダでもどうぞというお話しがありますが、我々もタダでどうぞという経験もマッチングの中としていくつか取り扱いをさせていただきました。

そこにはもう1つ深い問題があり所有者の方がタダであげるというのはいいのですが、0円でどうぞお持ち帰りくださいというお話しがあるのですが、一方で購入する方はタダではない。何がタダではないかというと、例えば贈与税だったり登記費用だったりと費用がけっこうかかってきます。

登記費用に関してはだいたい値段は見えるのですが、税金というのは得する方にかかってきますので、贈与税は資産価値が高かったりすると資産価値の高いものをタダでもらう非常に大きな税金がかかったりするので、相手側が後でびっくりして「やっぱりいいです」という話になる事がたまにあります。

タダでもいいよという裏側をしっかり理解したうえで相手に「これぐらいの費用がかかりますよ」ということも頭に入れながら、このタダという選択をしていかないと結果うまくいかないことが多いですよというお話しです。こういうことを踏まえてお話ししていくとそんなに件数がないだろうなとこのメールマガジン書いた当時は思っていた今振り返ってみるとけっこうな数増えています。

解体する費用が出てこないから更地にせずに置いておくので、欲しい人はどうぞという話もあります。最終的に詰めていくといろんな費用負担やめんどくさいことがたくさんあるので早めの決断。どうにもならないものを売るタダであげるより使わないのであれば流通に早く出すということをおすすめしたいなと思っています。

それでは今日はこのへんで。ありがとうございました。